La ITE en Málaga: qué revisa en tu edificio y qué pasa si sale desfavorable

Si tu edificio en Málaga tiene más de cincuenta años, la comunidad tiene una cita con la ITE, la inspección técnica de edificios. No es un trámite de ventanilla: un técnico recorre el edificio de la cimentación a la azotea y firma si está en buen estado o si necesita obras. Y si necesita obras, empiezan a correr plazos.

Todo lo que sigue es de la ITE de la ciudad de Málaga, con su ordenanza delante. En el resto de la Costa del Sol la regula cada ayuntamiento con la suya, así que las fechas pueden cambiar. Lo que le pasa a una fachada junto al mar, no.

Qué es, y a qué edificios obliga

La Gerencia Municipal de Urbanismo la describe como una inspección periódica cuya finalidad es «realizar un chequeo de la estabilidad, seguridad, estanqueidad y habitabilidad o uso efectivo de los edificios cuya vida útil, debido a su antigüedad y paso del tiempo, se supone agotada». La regula la Ordenanza Municipal de Conservación e Inspección Técnica de las Edificaciones, en vigor desde el 14 de diciembre de 2013.

Obliga a todos los edificios del término municipal que estén protegidos o que tengan más de 50 años, con una sola excepción para construcciones pequeñas en suelo no urbanizable. Y no la pasa cada vecino por su cuenta: en un edificio de pisos, la obligación es de la comunidad de propietarios.

Cuándo le toca a tu edificio

La primera inspección se presenta, según la ordenanza, «dentro de los trece meses siguientes al final del año en que el edificio cumpla 50 años de antigüedad». Traducido a la campaña de este año: en 2026 la presentan por primera vez los edificios construidos en 1975, y el plazo acaba el 31 de enero de 2027. Después se renueva cada diez años; por eso este año también la repiten los edificios de 1965, que la pasaron por primera vez en 2016.

La edad que cuenta es la del Catastro, y la Gerencia publica el listado de edificios obligados de cada campaña. Si la fecha del Catastro está mal —porque hubo una obra nueva o una demolición—, se presentan alegaciones con la prueba, que puede ser el certificado final de obra, una nota simple o incluso fotografías aéreas, y se corrige el Catastro. Aparte de los plazos generales, la Gerencia puede pedir la inspección en cualquier momento, de forma motivada, con al menos 20 días para entregarla.

Qué mira el técnico

La hace un profesional colegiado que contrata la comunidad: arquitectos, arquitectos técnicos o aparejadores e ingenieros de edificación en todos los casos, y otros ingenieros según la Ley de Ordenación de la Edificación. Sus honorarios se pactan libremente. La ordenanza le pide que revise cinco cosas:

• La estructura: cimentación, pilares, vigas, forjados y muros de carga.
• Las fachadas interiores, exteriores y medianeras, «en especial de los elementos que puedan suponer peligro para la vía pública», y pone tres ejemplos: «frentes de forjado, cornisa, aplacados».
• La estanqueidad: cubiertas, azoteas, paramentos y carpinterías exteriores.
• Las redes de fontanería y saneamiento.
• La habitabilidad, o el uso efectivo del edificio.

El resultado es de dos colores. Favorable si no hace falta ninguna obra para cumplir esas condiciones; desfavorable si hace falta alguna. No hay término medio.

Lo que el salitre le hace al canto de un balcón

Ese «frentes de forjado» del segundo punto tiene, en la costa, un enemigo con nombre. Una tesis de la Universidad Politécnica de Madrid sobre la corrosión de las armaduras en ambiente marino describe la zona que no toca el agua pero la tiene cerca: allí «los cloruros acceden por la niebla salina, depositada en superficie por el viento». Su avance es lento y «tarda mucho tiempo en alcanzar las armaduras», pero cuando llega, allí hay oxígeno y humedad para que el acero se corroa.

Y esa zona no es solo la primera línea. La tesis recoge cómo la delimitaba la instrucción de hormigón de entonces, la EHE: la situada «por encima del nivel de pleamar y con influencia hasta 5 km de la línea costera». En una ciudad que vive pegada al mar, eso es mucha ciudad.

Mientras no llegan, el acero está bien guardado. La misma tesis explica que el hormigón le da una «doble protección»: la física, que es «el espesor del recubrimiento de hormigón», y la química, que es su alcalinidad. Los cloruros destruyen la segunda. Desde ese momento la barra se oxida, y el óxido no cabe donde cabía el acero: «La armadura, al oxidarse, aumenta de volumen hasta más de seis veces, en función de la disponibilidad de oxígeno. Esto provoca fuerzas expansivas que pueden causar fisuración y desprendimiento en el hormigón».

Desde la calle, al principio, casi no se nota. Dos investigadoras del CONICET argentino, en la revista técnica Cemento Hormigón, enumeran lo que se ve cuando la armadura se corroe: manchas de óxido, grietas o delaminaciones en los revestimientos, y hasta desprendimientos de material. Una raya fina y recta a lo largo del canto de un balcón, o un churrete marrón que baja por la fachada, son justo eso. Y ahí la pintura no arregla nada, porque la grieta la abre el acero desde dentro: primero se repara el hormigón y se trata la armadura, y se pinta al final. Qué más le hace el clima de la costa a una fachada, y por qué dos caras del mismo bloque no envejecen igual, está en nuestra página de pintura de fachadas.

Si sale desfavorable

Un informe desfavorable no se presenta solo. La Gerencia pide que lleve «las fotografías necesarias para identificar los daños» y la «medición y presupuesto desglosado por capítulos y partidas de las obras de reparación necesarias». A partir de ahí la comunidad está obligada a hacer las obras, y el reloj es corto: hay que pedir la licencia de obra «en el plazo máximo de tres meses a contar desde la presentación del informe». El plazo para empezar y terminar las obras lo fija después la propia licencia.

Tres meses dan para poco en una comunidad: convocar la junta, aprobar la obra, decidir cómo se paga y pedir presupuestos. Conviene empezar a moverse en cuanto el técnico adelante que el resultado va a ser desfavorable, y no cuando el informe ya está registrado. La medición desglosada ayuda: con ella, los presupuestos de distintas empresas se pueden comparar partida por partida.

Cuando las obras terminan, se comunica a la Gerencia con el informe final de obras, con el certificado final visado o con una nueva ITE favorable. En costes municipales, la tramitación de la ITE paga una tasa de 30 euros si sale favorable y de 50 si sale desfavorable, y la licencia de las obras paga el impuesto de construcciones: el 3,8 % del presupuesto de ejecución material.

Para las obras hay líneas de ayuda del Ayuntamiento y de la Junta de Andalucía, con sus propios requisitos, que se tramitan en sus oficinas de rehabilitación. Para pagar el informe del técnico, en cambio, la Gerencia dice que ahora mismo no hay ninguna convocatoria abierta.

Si no se presenta

No presentarla en plazo abre un expediente sancionador: 3.000 euros de multa, o 4.000 si el edificio está protegido. Si la comunidad la presenta después del primer requerimiento y dentro del plazo que le den, la sanción baja a 600 euros, o a 1.000 en los protegidos. Sale bastante más caro no hacerla que hacerla tarde.

Una ITE favorable no vale para diez años

La inspección es una foto del edificio el día que se hizo. La obligación de fondo es otra y no caduca: la ley andaluza dice que los propietarios tienen «el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, funcionalidad, accesibilidad universal, eficiencia energética, ornato público y demás que exijan las leyes». Si al año siguiente de una ITE favorable se abre una grieta en el canto de un balcón, hay que repararla, sin esperar a la próxima inspección. En la costa, además, esa grieta no espera: por ella entra justo lo que la provocó.

Preguntas frecuentes

Fuentes

• Gerencia Municipal de Urbanismo de Málaga, «Conservación e ITE», con las preguntas frecuentes de la ordenanza vigente.
• Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, artículos 144 y 145 (BOE).
• Miguel Ángel Bermúdez Odriozola, «Corrosión de las armaduras del hormigón armado en ambiente marino: zona de carrera de mareas y zona sumergida», tesis doctoral, Universidad Politécnica de Madrid, 2007 (PDF).
• María Beatriz Valcarce y Marcela Vázquez, «Corrosión en ambiente marino», revista técnica Cemento Hormigón (resumen en abierto).

¿La ITE de tu edificio ha salido con obras en la fachada? Mándanos las fotos del informe y te decimos qué parte es reparación y qué parte es pintura.