Para administradores de fincas y presidentes de comunidad en la provincia de Málaga. Pintar una finca no es pintar un piso: hay una junta que decide, vecinos que siguen pasando por la escalera y unas zonas comunes con sus propias reglas. Aquí está qué hace falta aprobar, cómo se pinta con el edificio en uso y qué pide la norma a la pintura de un portal o de un garaje.
Si lo que toca es el arreglo de la fachada entera, con proyecto, licencia y obra por fases, el camino completo está en rehabilitación de fachadas.
Cuatro zonas que se presupuestan, se aprueban y se pintan por separado, aunque a menudo se hagan en la misma obra.
Es la cara de la finca y la zona que más se roza: carritos, bicicletas, mudanzas. Pide una pintura que se pueda fregar, un zócalo que aguante golpes y un color que no enseñe cada huella. Y suele tener elementos que no se pintan y hay que proteger: buzones, espejos, el panel del portero.
Muchos metros de pared estrecha, techos inclinados en los tramos y una barandilla de arriba abajo. Es el trabajo que más se nota en el día a día de los vecinos, porque es por donde pasan todos, y el que más cuidado pide para no dejar la escalera inutilizable.
Paredes de bloque u hormigón, pilares que se golpean con los coches y, a veces, el suelo y las plazas. Tiene sus propias exigencias frente al fuego, más altas que las de un portal, y conviene saberlas antes de elegir la pintura.
La parte grande, la que lleva andamio o plataforma y, a veces, técnico. Cómo se lleva en una comunidad, de la junta al cierre, está en su propia página, y la humedad que entra por los muros, en la suya.
Para la fachada: la obra de la comunidad, paso a paso y por dónde entra el agua en los muros.
«Lo tiene que aprobar la junta» se oye en todas las comunidades, y no siempre es verdad. La Ley de Propiedad Horizontal separa lo que es conservar de lo que es mejorar, y pide cosas muy distintas para cada una.
Repintar lo que se ha deteriorado entra en el deber de conservación, que la ley extiende expresamente al ornato. Esa obra es obligatoria y no espera a un acuerdo: la junta solo reparte la derrama y decide cómo se abona.
En el otro extremo, una mejora que nadie puede exigir pide tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas. Y si cuesta a cada uno más de tres mensualidades de gastos comunes, quien vota en contra queda fuera del pago.
Para ahorrar energía hay otra regla: las actuaciones de eficiencia, como aislar la fachada con un SATE, se aprueban con una mayoría más fácil de reunir.
Ley de Propiedad Horizontal
Qué hace falta en la junta para cada obra
Conservación
Repintar una escalera desconchada, sanear y pintar un portal deteriorado.
Obligatoria, incluido el ornato. La junta solo decide cómo se reparte la derrama y cómo se paga.
Sin acuerdo previo
Art. 10.1.a y 10.2.a
Eficiencia energética
Aislar la envolvente con un SATE que acredita el certificado energético.
De propietarios y de cuotas, si lo que toca pagar cada año, descontadas las ayudas, no pasa de doce mensualidades de gastos comunes.
Mayoría simple
Art. 17.2
Los demás acuerdos
Elegir entre dos presupuestos, aprobar el calendario de la obra.
Del total de propietarios y de cuotas. En segunda convocatoria, la mayoría de los asistentes, si suman más de la mitad de las cuotas presentes.
Mayoría
Art. 17.7
Una mejora no exigible
Cambiar un portal sano por un acabado decorativo que nadie necesitaba.
De propietarios y de cuotas. Si la cuota pasa de tres mensualidades, el que vota en contra no está obligado a pagarla.
Tres quintos
Art. 17.4
Los ejemplos son orientativos: si en la comunidad no hay acuerdo sobre qué tipo de obra es, la ley deja que lo resuelva la propia junta.
Una comunidad no se vacía para pintarla. Lo que distingue una obra bien llevada es lo que pasa alrededor de la brocha.
Antes de empezar, un cartel en el portal y, si la comunidad lo usa, un mensaje al grupo de vecinos: qué zona se pinta cada día y por dónde se pasa mientras tanto. Evita quejas y le ahorra al administrador explicar lo mismo diez veces.
Una escalera de vecinos no se puede cerrar. Se trabaja por tramos y por paredes, dejando siempre un lado libre y señalizado, y la barandilla se pinta cuando el tramo está terminado, para que nadie tenga que apoyarse en pintura fresca.
El suelo del portal y de los rellanos, el frente de los buzones, las puertas de las viviendas, los marcos del ascensor y su botonera. Se cubren al empezar y se destapan al terminar cada zona, no al final de la obra: el portal se sigue usando todos los días.
En un hueco de escalera el olor se queda. Por eso se trabaja con pinturas al agua de bajo contenido en disolventes y con el portal y las ventanas abiertos mientras se pinta, y los esmaltes de barandillas y puertas se eligen pensando también en eso.
Un color visto en una carta no es el mismo con la luz de un portal. Se pinta una muestra en la pared, la ven el presidente o la junta y queda por escrito cuál se ha elegido. Así nadie discute el color cuando ya está dado.
Nada de esto alarga la obra: la ordena, y los vecinos lo notan.
Dentro de las viviendas la tabla no se aplica. En las zonas comunes sí: el Código Técnico fija una clase mínima de reacción al fuego para los revestimientos de paredes, techos y suelos.
| Dónde | Paredes y techos | Suelos |
|---|---|---|
| Portales y pasillosZonas comunes no protegidas | C-s2,d0 | EFL |
| Escaleras y pasillos protegidos | B-s1,d0 | CFL-s1 |
| Garajes | B-s1,d0 | BFL-s1 |
Es la tabla 4.1 del Documento Básico de seguridad en caso de incendio. La primera fila incluye las zonas de paso que no son protegidas y excluye expresamente el interior de las viviendas. Y la exigencia se aplica cuando el revestimiento supera el 5 % de las paredes, de los techos o de los suelos del recinto.
En la práctica, lo que hay que hacer es pedir que la ficha del producto declare su clase. Cuenta sobre todo con lo que no es pintura: un papel vinílico en el portal, un friso de madera, un revestimiento plástico decorativo. Es ahí donde un acabado bonito puede no estar a la altura de la zona donde se pone.
Portal, escalera, garaje y fachada por separado, cada uno con sus metros, su pintura y sus manos. Así la junta puede aprobar una parte ahora y otra más adelante, y comparar ofertas partida por partida en vez de un total que no dice nada.
Con una comunidad, las decisiones pasan por el administrador o el presidente. Conviene que la empresa tenga también una sola persona para todo: para el calendario, para los avisos y para resolver las dudas de los vecinos sin que cada uno pregunte a un operario distinto.
Un andamio en el patio, material en un trastero, una zona del garaje acotada. La ley lo prevé: cuando la obra es de conservación, la ocupación de los elementos comunes mientras dura también es obligatoria. Lo sensato es pactar dónde y cuánto tiempo antes de empezar.
Si la obra viene de una inspección técnica desfavorable, lo que obliga y los plazos están en el artículo de la ITE en Málaga.
Si es conservación —la pintura está deteriorada y hay que rehacerla—, la ley dice que es obligatoria y que no requiere acuerdo previo; la junta se limita a repartir la derrama y fijar cómo se paga. Otra cosa es elegir presupuesto o calendario, que son acuerdos por mayoría, o cambiar algo que está bien por una mejora que nadie necesita, que pide tres quintos.
Cuentan como votos a favor si, una vez informados del acuerdo, no manifiestan su discrepancia al secretario de la comunidad en 30 días naturales, por un medio que deje constancia. La ley lo excluye en algunos casos concretos, como los gastos que no se pueden repercutir a quien no votó a favor.
Para las mejoras, la ley lo dice expresamente: las derramas son a cargo de quien sea propietario en el momento en que se puedan exigir. Por eso, si hay una obra aprobada y una venta en marcha, conviene aclararlo en la compraventa.
El Código Técnico pide a los revestimientos de paredes y techos de un aparcamiento una reacción al fuego B-s1,d0, y a los del suelo, BFL-s1, cuando ocupan más del 5 % de la superficie. Es más exigente que lo que pide para un portal o un pasillo normal. La clase sale en la ficha del producto: hay que pedirla.
Sin visitar la finca no hay cifra: cuentan los metros de cada tramo, la altura de los techos, el estado de las paredes y si hay barandillas y puertas que esmaltar. Vamos, medimos y entregamos el presupuesto por zonas para que la junta pueda decidir.
La dirección, cuántas plantas tiene, qué zonas queréis pintar y si ya está aprobado en junta o lo necesitáis para llevarlo. Te preparamos el presupuesto por zonas, listo para presentar a los vecinos.