Rehabilitar una fachada empieza mucho antes del andamio
Para comunidades de propietarios, administradores de fincas y también casas, en la provincia de Málaga. Una rehabilitación es una obra con papeles, una junta y un calendario, y casi todo lo que sale mal sale mal antes de que llegue nadie con una brocha. Aquí está el camino entero: quién decide qué, en qué orden y qué documento sale de cada paso.
¿Os ha llegado la inspección técnica? Qué mira el técnico y a qué obliga un informe desfavorable: lo tenemos contado con la ordenanza de Málaga delante.
De la inspección a la fachada terminada
Seis pasos, siempre en este orden. Saltarse uno no ahorra tiempo: lo devuelve después, con la obra parada o con un presupuesto que no se puede comparar con nada.
El diagnóstico
Un arquitecto o un arquitecto técnico
Si el edificio ha pasado la ITE, el informe ya es el diagnóstico. Si no, un informe del estado de la fachada que diga qué está mal, por qué y qué hay que hacer. Sin esto, cada empresa presupuesta lo que cree ver.
Lo que sale de aquí: Las lesiones, su causa y lo que hay que hacer, medido.
El proyecto o la memoria
El mismo técnico
Si la obra cambia de forma esencial la composición exterior del edificio, su volumen o su estructura, la ley pide proyecto. Si es reparar y pintar sin cambiar nada de eso, el ayuntamiento dice qué documentación quiere. En los dos casos, lo útil es lo mismo: una lista de partidas medidas.
Lo que sale de aquí: Las partidas con sus mediciones, iguales para todas las empresas.
La junta
Los propietarios, convocados por el presidente
La obra de conservación no se vota: es obligatoria. Lo que se decide en la junta es lo práctico: qué empresa, qué presupuesto, cuánto sale del fondo de reserva y cuánto en derrama, y en qué fechas.
Lo que sale de aquí: Un acta con la empresa, el reparto y el calendario.
La licencia
La comunidad, con el técnico o la empresa
La autorización de la obra y, si el andamio ocupa la acera o la calzada, la de ocupación de la vía pública. Si viene de una ITE desfavorable en la ciudad de Málaga, la licencia hay que pedirla en tres meses desde que se presentó el informe.
Lo que sale de aquí: El permiso, con las fechas en que hay que empezar y acabar.
La obra, por fases
La empresa, con la dirección del técnico
Cara por cara, con los medios montados por tramos. Cada fase empieza con aviso a los vecinos de esa cara y termina con lo reparado ya pintado, para que ningún trozo se quede a medias de un mes para otro.
Lo que sale de aquí: Fotos de cada reparación antes de taparla.
El cierre
El técnico y la comunidad
Con la obra terminada, el certificado final o el informe de fin de obras, y si venía de una ITE, la comunicación a la Gerencia para cerrarla. Todo eso se guarda: es lo primero que va a pedir la próxima inspección.
Lo que sale de aquí: Los papeles que cierran la obra y abren la próxima ITE con ventaja.
Lo que se vota en la junta, y lo que no
La duda que más atasca una rehabilitación es si la obra necesita mayoría. Si es de conservación, no: la Ley de Propiedad Horizontal la hace obligatoria.
La obra de conservación no espera a nadie. Según su artículo 10, las obras necesarias para el deber de conservación del edificio, también las de ornato, «tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios», las imponga la Administración o las pidan los propios vecinos.
El fondo de reserva está para esto. La misma ley lo destina, entre otras cosas, a las obras de conservación, reparación y rehabilitación, y fija que no puede bajar del 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad. Lo que no cubra, se reparte en derrama.
La convocatoria tiene sus plazos. La junta ordinaria se cita con al menos seis días de antelación; una extraordinaria, con la que sea posible para que llegue a todos. Si hay prisa por una ITE, una extraordinaria es la vía.
El calendario de la junta no es el de la obra
Fuera se trabaja bien en primavera y en otoño. En un edificio de la costa, el verano además es temporada alta: terrazas llenas, pisos alquilados y nadie con ganas de un andamio delante. Así que la obra cabe en dos huecos, y todo lo anterior tiene que estar resuelto antes de que se abran.
Invierno
Junta, presupuestos y licencia
Primavera
Obra
Verano
Temporada alta: mejor sin andamio
Otoño
Obra
Entre la junta y el primer día de obra hay presupuestos que pedir, una licencia y, si el andamio pisa la calle, otra autorización. Ninguna de esas cosas tiene un plazo que se pueda prometer, así que la regla es sencilla: si queréis obra en primavera, la decisión es de invierno; si la queréis en otoño, de antes del verano. Por qué esas dos estaciones y no otras lo explicamos en pintura de fachadas.
Lo que tienes que tener en cuenta antes de rehabilitar la fachada
Todos los presupuestos sobre las mismas partidas
Si cada empresa mide la fachada a su manera, la junta acaba comparando tres obras distintas con tres precios distintos. Con la medición del técnico como base, las ofertas hablan de lo mismo y se pueden poner en columnas, partida a partida.
Lo que cuelga de la fachada
Aparatos de aire acondicionado, toldos, antenas, tendederos, rejas: para trabajar detrás hay que desmontarlos o protegerlos. Son de cada vecino, así que conviene acordar en la junta quién los retira, quién los vuelve a montar y quién lo paga, antes de que el andamio llegue a esa ventana.
Un vecino que atiende
Una persona de la comunidad que hable con la empresa, reciba los avisos de qué cara se trabaja cada semana y se los haga llegar a los demás: ventanas cerradas, terrazas despejadas, coches fuera de la zona del andamio. Una obra de fachada se convive mejor cuando todo el mundo sabe qué toca mañana.
Qué hay detrás de cada grieta, y cuáles necesitan un técnico antes que una empresa, lo contamos en reparación de fachadas.
Rehabilitar la fachada de tu casa
En una casa no hay junta ni derramas, y el camino se acorta: diagnóstico, licencia y obra. Lo que no cambia es la frontera del proyecto. Si la rehabilitación va a cambiar de forma esencial cómo es la fachada, la ley pide proyecto; si es reparar lo que hay y pintarlo, el ayuntamiento dirá qué papeles quiere.
Restaurar sin cerrarle el poro
Un muro antiguo de ladrillo o mampostería con revoco de cal necesita seguir dejando salir la humedad. Taparlo con morteros de cemento o con pinturas que no transpiran suele acabar en manchas y desconchones. En una restauración se vuelve a los materiales de cal y se respeta lo que el edificio tenía; y si está catalogado o en un casco histórico, el ayuntamiento marca además qué se puede tocar. Los acabados de cal que se declaran para exterior los repasamos en los tipos de estuco.
Lo que se pregunta en las juntas
¿Un vecino puede negarse a la obra?
¿Un vecino puede negarse a la obra?
A una de conservación, no. La Ley de Propiedad Horizontal dice que las obras necesarias para el deber de conservación del edificio, incluido su ornato, «tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios». Puede discutir el presupuesto, la empresa o las fechas, pero no si se hace.
¿Hace falta un proyecto de arquitecto?
¿Hace falta un proyecto de arquitecto?
Depende de lo que se haga. La Ley de Ordenación de la Edificación lo pide cuando la intervención altera la configuración arquitectónica del edificio: las totales y las parciales que produzcan «una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural». Reparar y pintar sin cambiar eso normalmente no lo necesita, pero el ayuntamiento puede pedir otra documentación técnica.
¿Se puede pagar con el fondo de reserva?
¿Se puede pagar con el fondo de reserva?
Para eso existe, en parte. La ley lo destina, entre otras cosas, a «las obras de conservación, de reparación y de rehabilitación de la finca», y dice que no puede ser inferior al 10 % del último presupuesto ordinario de la comunidad. En una rehabilitación suele cubrir solo una parte; el resto se reparte en derrama.
¿Se puede hacer por fases para repartir el gasto?
¿Se puede hacer por fases para repartir el gasto?
Sí, y muchas comunidades lo hacen: una o dos caras cada vez. Lo que hay que saber es que cada fase vuelve a pagar montar y desmontar los medios, así que el total sale más caro que hacerlo de una vez. Si se fasea, que sea por caras completas, para que no quede media fachada nueva al lado de media vieja.
¿Hay ayudas para rehabilitar la fachada?
¿Hay ayudas para rehabilitar la fachada?
En la ciudad de Málaga hay líneas municipales y autonómicas, cada una con sus requisitos y sus plazos de solicitud. Lo que sirve es preguntarlas antes de la junta, en las oficinas de rehabilitación, y no después de haber firmado.
Mándanos el informe de la fachada
La ITE o el informe del técnico, si ya lo tenéis, y si no, fotos de cada cara del edificio. Con la medición delante presupuestamos partida por partida, sobre las mismas que verá la junta; sin ella, os decimos qué parte de la obra necesita antes a un técnico.